Anayasa Mahkemesi, paylı mülkiyette yasal önalım hakkının kullanılmasında payın bedelinin hâkim tarafından rayiç değere göre belirlenmesini öngören kuralı Anayasa'ya aykırı buldu. Karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı; iptal hükmü dokuz ay sonra yürürlüğe girecek. Düzenleme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2025'te 7571 sayılı kanunla değiştirilen ikinci fıkrasını kapsıyor.
Kararın tam metni ve günün diğer mevzuat maddeleri Resmî Gazete haberleri sayfasında izlenebilir. AA'nın aktardığına göre başvuruyu 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP yaptı; itirazlar Yüksek Mahkeme'de birleştirilerek incelendi.
Ne değişmişti, ne iptal edildi?
Değişiklikten önce önalım hakkı, satış bedeli ile tapu masraflarının ödenmesi yoluyla kullanılabiliyordu. 2025 düzenlemesi bedeli "payın rayiç bedeli ve tapu giderleri"ne çevirdi; rayiç bedelin hâkim tarafından gecikmeksizin tespit edileceğini, önalım hakkı sahibinin bu tutarı belirlenen yere kesin süre içinde yatırması gerektiğini hükme bağladı. Başvurularda, bu formülün tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığı, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği ve süre kavramlarının belirsiz kaldığı ileri sürüldü.
İptal edilen fıkranın özü şöyleydi: Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir; hak sahibi belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin gösterdiği yere yatırır. Süre içinde yatırılmazsa önalım hakkı düşer.
AYM gerekçesi: irade ve belirlilik
Kararda Anayasa'nın 35. maddesindeki mülkiyet ve miras hakkı güvencesine dayanıldı. Önalımın satıcı, alıcı ve paydaş olmak üzere üç tarafı ilgilendiren bir ilişki doğurduğu, önalımın da mülkiyet hakkı kapsamında olduğu vurgulandı. Yüksek Mahkeme, bedelin tarafların serbest iradesiyle kararlaştırılan satış fiyatı yerine mahkemenin tespit edeceği rayiç değere bağlanmasının sözleşmenin şartlarını değiştirdiğini; satıcı ile üçüncü kişi alıcının iradesini ortadan kaldırdığını, alıcıyı haksız kazanç veya zarara açık bıraktığını ve önalım hakkı sahibini hukuken belirsiz bir konuma soktuğunu kaydetti.
AYM daha önce önalım kurumunun kendisinin Anayasa'ya aykırı olmadığına hükmetmişti. Bu kararda ise sorun, hakkın varlığı değil, bedelin nasıl hesaplanacağına ilişkin 2025 kuralı oldu. İptalin dokuz ay ertelenmesi, yasama organına yeni bir düzenleme için süre tanımak anlamına geliyor; bu süre dolana kadar mevcut fıkra uygulanmaya devam edecek.
Paydaşlar, taşınmaz alıcıları ve tapu işlemleriyle ilgilenenler için pratik sonuç şu: Rayiç bedel esası yürürlükten kalkana kadar hâkim tespiti kuralı geçerli; yürürlük tarihinden sonra ise yasama yeni bir bedel formülü getirene kadar eski satış bedeli mantığının yeniden gündeme gelmesi beklenir. Kesin uygulama takvimi Resmî Gazete'deki yürürlük hükmüne göre izlenmeli.
Kaynak: Anadolu Ajansı (6 Kasım 2026); Resmî Gazete'de yayımlanan Anayasa Mahkemesi kararı (TMK md. 734/2, 7571 sayılı kanunla değişik metin)
Foto: Murat Karabulut / VOA (Wikimedia Commons, kamu malı)
RSS